Modernisierung & Umnutzung

Vom Hotel zum Bürogebäude

Sanierung des Ambassador House in Opfikon

Das im Jahr 1987 erbaute Geschäftshaus Ambassador mit dem Hotel Renaissance befindet sich gegenüber dem neuen Entwicklungsgebiet Glattpark in Opfikon bei Zürich. Technisch und kommerziell war die Anlage nicht mehr aktuell, eine Gesamtsanierung war nötig. Zehn Minuten vom Flughafen entfernt und mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar, ist der Standort gut für Büros geeignet. Die Autoren sind im Betrieb Fahrni Fassadensysteme in Lyss tätig, die Zweitveröffentlichung hat die Redaktion Fassade (SZFF) freundlicher Weise genehmigt.

Die Pläne der Architekten sahen vor, das Gebäude mit beeindruckenden Dimensionen (Abmessungen 55×160 m) bis auf die Beton-Tragstruktur abzubrechen. Gewisse Gebäudeeinschnitte wurden durch zusätzliche Betondecken eliminiert und die Fassaden begradigt. Weiter wurden die Haustechnikgeschosse mit zwei markanten Glasbögen abgerissen, womit der Hochhausstatus verloren ging, was bei den Bauvorschriften gewisse Erleichterungen möglich machte. Dafür wurde der obere Kubus mit den Geschossen 3.–6. OG verlängert, sodass er über das zweite OG hinausragt und die kubische Erscheinung hervorhebt.

Im Gebäudeinnern wurden Decken herausgeschnitten und zwei große lichtspendende Atrien sowie zwei kleinere Innenhöfe erstellt. Das Erdgeschoss und die sechs Obergeschosse bieten künftig 57.000 m2 Nutzfläche, in den sechs Untergeschossen befinden sich 1.120 Parkplätze. Energetisch wurden von der Bauherrschaft hohe Ziele definiert, soll doch LEED Platinum angestrebt werden. Ein Standard für nachhaltiges Bauen, der bei Sanierungen nur selten erreicht werden kann.

Fensterbänder gestalten Fassaden

Die gesamten Außenfassaden der sieben Geschosse, total rund 11.000 m2, wurden als einhäutige Fensterbandelemente in einem neu entwickelten Aluminium-Profilsystem mit 90 mm Bautiefe  ausgeführt. Der Betonstützenraster beträgt 8 m, die Fensterelemente weisen einen Achsraster von 2.667 mm (3.–6. OG) und 4.000 mm (1. und 2. OG) auf. Die Normgeschosshöhe beträgt 3,05 m. Insgesamt gibt es 809 Stück festverglaste Fensterelemente. Die 3-fach-Isolierverglasung hat innen wie außen ein Verbundsicherheitsglas mit folgendem Aufbau: VSG 12/2 mm /SZR 16 mm / ESG 6 mm / SZR 16 mm / VSG 8/2 mm. Die technischen Werte betragen: 0,6 W/m2K / LT = 60% / g = 34% / Lichtreflexion = 12%.

Als Zugänge für die Feuerwehr sind in zurückgesetzten Nischen insgesamt 27 Stück Interventionsflügel mit 1,2×2,0 m großen, nach innen öffnenden Flügeln eingebaut. Außen auf jedem Fensterrahmen ist eine Aluminiumzarge mit 295 mm Bautiefe montiert. Diese farblos eloxierten Neuprofile sind auf Gehrung geschnitten, was optisch einem hellen und umlaufenden Bilderrahmen gleichkommt. Das Lichtmaß der äußeren Zarge entspricht dem Lichtmaß der inneren Isolierverglasung und den inneren Betonkanten der Decke und der Brüstung. Um einen späteren Glaswechsel zu ermöglichen,
mussten im Innenbereich oben und unten Schattenfugen ausgebildet werden, die ein Entfernen der inneren Glasleisten möglich machen. Außerdem wurde die obere Schattenfuge in der Dimension so ausgebildet, dass je nach späterem Mieterwunsch auch noch ein innerer Blendschutz montiert werden kann.

In den seitlichen Profilen der Außenzarge sind Storennuten vorhanden, damit der äußere Sonnenschutz ohne optisch störende Führungsprofile durchgehend geführt ist. Die 90 mm breiten Lamellenstoren sind samt Endschiene im Farbton RAL 9006 Weißaluminium ausgeführt. Die in der Umbauphase ergänzten Betonbrüstungen wurden alle mit Einlegeschienen versehen. Die darauf montierte durchlaufende Unterkonstruktion, auf welche die Fensterbänder montiert wurden, diente ebenfalls der Lastaufnahme der schweren Keramikplatten im Brüstungsbereich. Die vertikal gerippten Keramikplatten mit 800 mm Höhe im horizontalen Bereich sind mittels eines ausgeklügelten Edelstahl-Clip-Systems fixiert worden, welche auch ein späteres Auswechseln einer Einzelplatte ermöglicht, ohne andere Platten demontieren zu müssen. Jede der insgesamt 4.125 Keramikplatten hat ein Gewicht von 34 kg und ist viermal fixiert. Der dunkle Ton wurde zweimal gebrannt und mit einer  speziellen, auf Wunsch des Architekten nicht ganz deckenden, leicht perlmuttschimmernden Glasur überzogen. Diese dunklen Keramikflächen bringen die hellen Aluminiumzargen der Fenster nochmals speziell zur Geltung, insbesondere bei wechselndem Wetter, wenn die Keramik ihren Schimmer teilweise verändert. Wie im ersten und zweiten Obergeschoss wurden im Erdgeschoss 92 Stück möglichst großfeldrige Elemente von 4,55 m Breite geplant. Mit einer Elementhöhe von 3,4 m stellten diese Dimensionen hohe Anforderungen an die über 1.000 kg schweren Dreifach-Isolierverglasungen. Die Unterkonstruktion musste statisch verstärkt werden, um der enormen Kräfte Herr zu werden. Insgesamt 140 Felder ergaben eine Glasfläche von rund 2.000 m2. Zwei große Windfänge mit Schiebetüranlagen auf der Südwest- und der Südostfassade dienen als Haupteingänge.

VHF-Fassade für Anlieferung

Auf der bahnseitigen Nordwestfassade erfolgte eine neue Einteilung der bestehenden Anlieferung mit Rampe im 1. Obergeschoss. Die rund vier Meter zurückversetzte Fassadenfront mit einer Länge von 110 m und einer Höhe von 3,20 m erhielt eine neue 4-mm-Aluminiumblechverkleidung samt integrierten zusätzlichen 28 Türen in EI30/60-Anforderung. Um die Scharfkantigkeit beizubehalten, wurden die Verkleidungsbleche ringsum gesägt und nicht gekantet. Die Oberflächenbehandlung des gesamten Anlieferungsbereichs ist schwarz matt eloxiert und hebt sich damit von der hellen Aussenfassade ab.

Zwei Atrien

Die zwei Atrien mit den Abmessungen 15×31 m verlaufen vom Erdgeschoss bis zum 6. Obergeschoss und sind über dem 2. Obergeschoss mit einer Dachverglasung geschlossen. In den Außenbereichen über der Dachverglasung beinhaltet die Fassade insgesamt 584 Fensterelemente mit den Abmessungen 1,33×2,80 m. Die Verglasung besteht aus einer 3-fach-Isolierverglasung mit innerem und äußerem Verbundsicherheitsglas mit den Werten: Ug = 0,6 W/m2K / LT = 71% / g = 47% / Lichtreflexion = 14%. Durchgehende äußere vertikale Lisenen aus neuen Strangpressprofilen weisen ebenfalls entsprechende Storennuten für den Sonnenschutz auf. Im Deckenbereich zwischen den Lisenen befindet sich der Storenkasten aus 3-mm-Aluminiumblechen. Auch bei den Storenkästen wurde die Scharfkantigkeit beibehalten und daher die gekanteten Bleche mit vorgehängten gefrästen 4-mm-Aluminiumblechen, in SSG-Verfahren aufgeklebt, kaschiert. Im Innenbereich, unter der Dachverglasung, vom ersten bis zum zweiten Obergeschoss, gibt es insgesamt 536 Fensterelemente mit 2-fach-Isolierverglasung (Ug = 1,1 W/m2K / LT = 78% / g = 51%). Die sehr schmalen festverglasten Elemente weisen eine Breite von nur 667 mm auf und sind 3,2 m hoch. Insgesamt 8 Stück integrierte RDA-Flügel stellen das Brandschutzkonzept sicher.

Zwei Innenhöfe

Zwei kleinere Höfe von jeweils 7×15 m, vom 3. bis 6. Obergeschoss laufend, spenden zudem weiteres Licht in den Etagen. In den oben offenen Innenhöfen wurden insgesamt 294 EI30-Elemente montiert. Die Abmessungen der Elemente betragen wie in den oberen Bereichen der Atrien 1,33×2,80 m. Die Konstruktion ist optisch identisch mit den Atriumsfassaden, Ausnahme bildet die EI30-Brandschutzanforderung an Unterkonstruktion, Alu-Profilsystem und 3-fach-Isolierverglasung.

Dachverglasung

Das Glasdach ist zwischen dem zweiten und dritten Obergeschoss als isolierte Sonderkonstruktion in Aluminium auf Stahlträgern geplant worden. Die Glasfelder weisen Abmessungen von 1,33×2,66 m auf und sind wie Sheddächer einseitig mit einem Gefälle von 8,7% geneigt. Zwischen den Feldern verläuft eine Edelstahl-Wasserrinne, die auf einer wärmegedämmten Stahlunterkonstruktion fixiert wurde. Die aufwendige Dachkonstruktion wurde seitlich mit Aluminiumblech verkleidet, damit ein einheitliches Erscheinungsbild ohne unterschiedliche Materialisierung erreicht werden konnte.

Die Verglasung besteht aus einem Dreifachisolierglas samt emaillierten Stufen auf den Breitseiten mit Ug = 0,6 W/m2K / LT = 35% / g = 19%. Die Absturzsicherheit der für Wartungszwecke begehbaren Gläser wird mittels eines raumseitigen Verbundsicherheitsglases (VSG) aus TGV im dreifachen Isolierglas sichergestellt. Die 930 m2 der beiden Dachverglasungen wurden mit zweimal 10 Lüftungsflügeln versehen. Je zwei Motoren mit 400 mm Hub ergeben einen freien Lüftungsquerschnitt von 1,1 m2 pro Lüftungsflügel. Die Verglasung der Lüftungsflügel besteht aus einem 2-fach-Isolierglas mit emaillierten Stufen und einem Ug-Wert von 1,1 W/m2K.

Dachaufbauten

Drei Dachaufbauten mit beeindruckenden 4.000 m2 Fassadenflächen wurden mit konventionellen Trapezblechen Montana SP45 (Voll-Lochung) im Farbton RAL 9006 Weißaluminium verkleidet. Insgesamt 7 Türen und 15 Serviceöffnungen stellen die Zugänge zu den Technikräumen sicher.

Fazit

In der Startzeit des Umbaus 2015, und noch bis zur Fertigstellung Ende 2017, herrschte, wie allgemein bekannt ist, ein großes Überangebot an Geschäftsflächen im Großraum Zürich. Trotz dieser Situation entschied sich die Bauherrschaft zum Totalumbau.

Dank des nachhaltigen Konzepts sowie der flexiblen Raumgestaltung ist es gelungen, mit dem Telekommunikationsanbieter Sunrise einen Ankermieter zu finden. Mit weiteren Mietern, wie zum Beispiel Spaces, einem internationalen Anbieter für Gemeinschaftsbüros, ist nun kurz nach Fertigstellung bereits die Hälfte der Mietflächen vergeben, womit die weitsichtige Strategie der Investoren nicht zuletzt der hohen Qualität des Gebäudes wegen aufgegangen ist.

Bautafel

Bauherr: Interswiss Immobilien AG, Zug

c/o Credit Suisse Asset Management
(Schweiz) AG, Zürich

Balintra AG / Immoship AG

c/o UBS Fund Management

(Switzerland) AG, Basel

Architektur: Stücheli Architekten AG, Zürich

Totalunternehmer: Halter AG, Gesamtleistungen, Zürich

Fassadenplaner: Atelier P3 AG, Zürich (Ausführung)

Ausführung Fassaden: Fahrni Fassadensysteme AG, Lyss

Zahlen/Fakten

Geschosszahl: 6 Untergeschosse, 7 Obergeschosse
Mietfläche gesamt: 57.000 m2
Bürofläche: 38.000 m2
Restaurant/Läden: 7.000 m2
Logistik/Lager: 12.000 m2
Gesamtvolumen: 200.000 m3
AutoParkplätze: 1.120 Stk.

VeloParkplätze: 300 Stk.
Bausumme: CHF 140 Millionen

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