Sanierungsobjekt

Beschläge statt Fenster getauscht

Die Sanierung des Business In-West in Ratingen ist ein Mega-Projekt: 4.800 Quadratmeter Glasfassade, fast 2.500 Fenster. Der Bauherr sah sich vor einem teuren Projekt. Ein Gutachter hatte die zündende Idee – und reduzierte die Kosten um fast 85%.

Der Büro- und Hotelkomplex Business In-West an der Berliner Straße in Ratingen ist ein imposanter Bau. 34.000 Quadratmeter Fläche. Hauptmieter ist der koreanische Elektronikkonzern LG, der hier seine Deutschlandzentrale hat. Zudem ist ein Hotel mit 170 Zimmern in dem Gebäudekomplex untergebracht, der mit seiner Nähe zum Flughafen Düsseldorf wirbt. Der architektonisch anspruchsvoll gestaltete Komplex zeichnet sich durch seine kompakte Effizienz aus. Die verwendeten Materialien und die technische Ausstattung des Gebäudes sind ganz auf die Erfordernisse des modernen Arbeitsalltags zugeschnitten. Aber: Das Business In-West ist auch schon etwas in die Jahre gekommen. Das 1989 gebaute Gebäude gehört heute der Immobiliengesellschaft Deutsche Office. Die wollte sich nun unter anderem an eine Grundsanierung der Fassade machen – und mit den Fenstern beginnen.  „Das Gebäude hat 14 Fassaden mit einer Gesamtfläche von 4500 Quadratmetern“, berichtet Udo Grub. Ein großes Projekt, das fast zu einer Kostenfalle geworden wäre. Doch Grub zeigte den Weg, deutlich zu sparen, ohne Abstriche beim Ergebnis zu machen.

Sparpotenzial: Statt neue Fenster neue Beschläge
Udo Grub ist Chef der Firma Fassaden-Expert aus Kirchwald und von der Industrie- und Handelskammer Koblenz bestätigter Gutachter. Er kam als Berater zu dem Projekt. Denn der Bauherr hatte eigentlich vor, alle 2500 Fenster auszuwechseln. Doch Grub kam mit einem anderen Vorschlag, der den Bauherren überzeugte. So schaffte man es, fast 85 % der Kosten einzusparen.
Vor dem Projekt hat Grub das Gebäude präzise analysiert. Er nahm den Bestand auf, erstellte eine Fotodokumentation und ermittelte durch umfangreiche Untersuchungen am Objekt, die exakten Schäden und Mängel. Dass dieser Schritt richtig ausgeführt wird, ist für Grub das A und O bei der Sanierung. „Gerade in der Ursachenanalyse liegt der Fehler bei vielen erfolglosen Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen“, sagt Grub. „Die Ursache der Mängel und Schäden wird oftmals falsch gewertet, der Patient Haus daraufhin falsch behandelt.“ Nach dem Abschluss seiner Untersuchung kam Grub jedoch zu einer anderen Diagnose: Die Fenster müssen nicht ausgetauscht werden. Eine Sanierung der Beschläge bringt denselben Effekt – und spart dabei kräftig.
Für die Fenstersanierung hatte die Deutsche Office Kosten von bis zu 1.500 Euro pro Fenster vorgesehen. Insgesamt sollten mehr als 2.000 Fenster ausgetauscht werden, was dann mehr als 300.000 Euro gekostet hätte. „Wir haben es jetzt für 200 Euro je Stück geschafft“, schwärmt Grub. Denn das Fenster an sich war nicht das Problem. Lediglich einzelne Bauteile mussten ersetzt werden. Die Fensterprofile etwa waren eine Eigenentwicklung eines Fensterbauers aus Hamm. Das Problem dabei: Die Firma existiert heute nicht mehr. Die Lösung: neue Beschläge. Im „Roto AL“ fand der Gutachter eine ebenso überzeugende wie leistungsfähige Beschlagalternative für den nicht mehr verfügbaren „Roto ALU 100“. Dieser war in den 1980er-Jahren eingebaut worden. „Den neuen Beschlag auszuwählen ist kein Problem“, sagt Grub. Die Formate sind hier deutlich beschränkt. Groß ist die Auswahl nicht. Seit dem Umbau sind alle Fenster durch die TiltFirst-Technologie vor einer Fehlbedienung viel besser geschützt als in der Vergangenheit, denn die Mieter und Hotelgäste können die Fenster nun nur noch kippen, aber nicht komplett drehen und öffnen.
„In vielen Gebäuden aus den 1980er-Jahren sind die Fenster als Bauteil noch vollkommen in Ordnung“, versichert Grub. „Häufig ist es allerdings nötig, die Dichtung zwischen Profil und Glas zu erneuern oder wie hier in Ratingen die Fenster mit neuen Beschlägen auszustatten, um sicherzustellen, dass die Fenster weiter zuverlässig gute Dienste leisten. Und zwar ohne Einschränkungen bei Komfort und Sicherheit für die Gebäudenutzer.“

Montageablauf der Sanierung
Die Abfolge der Sanierungsarbeiten spielte sich schnell ein: Demontage der Fensterflügel und Transport in die Vor-Ort-Werkstatt, Einbau eines provisorischen Fensters, Reinigen der Profile von Flügel und Rahmen, Austausch des Beschlages und Wiedereinbau der Flügel. Das Team der beauftragten Montagefirma Franz Brauer aus Rheinberg und der Metallbauer Keskin aus Troisdorf brauchten hierfür schon nach kurzer Zeit nicht mehr als eineinhalb Stunden pro Fenster. Grub ist besonders stolz darauf, dass durch den reibungslosen Ablauf weder der Büro- noch der Hotelbetrieb in dem Gebäudekomplex spürbar beeinträchtigt wurde. Wobei der Beschlagwechsel selbst kaum Zeit kostet. „Das Entfernen des alten Beschlages dauert nicht länger als fünf Minuten pro Fenster“, sagt Grub. Wesentlich aufwändiger gestaltete sich die Reinigung insbesondere des Nutgrundes, die per Hand und mit Sorgfalt erledigt werden musste. Der Gutachter hat hier besonders genau hingeschaut. „Wenn man hier schludert, funktioniert das Fenster nicht richtig.“ Dennoch liegen die Kosten pro Fenster statt der angepeilten 1500 Euro bei Fenstertausch nun nur bei 200 Euro –  davon etwa 50 für den Beschlag und 150 für Montage- und Reinigungsarbeiten.
Das Ergebnis hat den Kunden überzeugt. „Unter Berücksichtigung von Zeit- und Materialaufwand liegen wir bei Investitionen deutlich unter den für die Komplettsanierung ermittelten Kosten“, sagt Thomas Frey von der Deutsche Office AG. Er ist in dem Unternehmen zuständig für das Technische Management. Den Kosten-Nutzen-Vergleich bewertet er positiv. „Bei 2.000 Einheiten ist das natürlich immer noch ein enormes Invest. Dafür profitieren unsere Mieter aber von sehr funktionalen und sicheren Fenstern.“
In der Öffnungsvariante TiltFirst/Kipp-vor-Dreh lassen sich die Fenster nicht komplett öffnen, sondern nur Kippen. Dies kommt dem Gebäude und seinen Nutzern jedoch entgegen. Die Ansprüche an Komfort und Sicherheit wurden hier berücksichtigt.

Fazit
Grub und die Deutsche Office sind von der Sanierung überzeugt. „Die Montage muss natürlich sachgerecht und sorgfältig erfolgen. Auch darauf haben wir geachtet“, sagt der Fassadenexperte wenige Tage vor der baulichen Abnahme. „Wenn die aber gewährleistet ist, halten die Fenster auch die nächsten 30 Jahre ohne Probleme.“ So planen Grub und die Deutsche Office nun schon ein weiteres Projekt: Bei einem Bürogebäude in Eschborn sollen rund 500 Fenster saniert werden. Die Erfahrung habe gelehrt, dass man mit dem deutlich geringeren finanziellen Aufwand zu einem einwandfreien Ergebnis komme, so Grub. „Ziel einer Sanierung sollte es immer sein, das Objekt in einen technisch und optisch einwandfreien Zustand zu versetzen, und damit den Werterhalt des Gebäudes auf Dauer zu gewährleisten.“ Das habe man hier geschafft.

Autor: Philipp Peters

Info & Kontakte

Montagebetrieb:
www.franzbrauer.de

Planung:
www.fassaden-expert.eu

Beschlaghersteller:
www.roto.de




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